Kira tespit davalarında 5 yıl yasağına takılmamak için TBK 138 dolanması (3 yıllık sözleşme için) açılan uyarlama davası,ilk derece mahkemesince reddedilmiş. Gerekçesi ektedir. Emsal olmasa da fikir vermesi açısından önemli. Karar via @rozerinsedakip
Dava, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir.
Davacı taraf, 2020 yılı ve devamında meydana gelen konut satış ve kira fiyatlarında aşırı artışın olması ve eski kira sözleşme bedellerinin düşük kaldığı, sözleşmenin kurulduğu sıradaki denge bozulduğu iddiası ile kira bedelinin dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 18.000 TL ye uyarlanmasını talep etmiş, davalı taraf ise davacının sürekli kira artışı talep ettiği, bunun üzerine 01.04.2022 tarihinde 7.500TL yeni kira bedelini davacıya ödediğini, davanın kötüniyetli olduğunu beyanla reddini savunmuştur.
Taraflar arasında 25.02.2019 başlangıç tarihli 1 yıl süreli aylık 3.800 TL kira bedelli konut kira sözleşmesinin bulunduğu hususunda uyuşmazlık yoktur. İhtilaf , kira parasının uyarlanmasının şartlarının oluşup oluşmadığı noktasındadır.
Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesi, hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.
Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.
Tarafların iradelerini etkileyip sözleşme yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar akitle bağlı tutulmazlar, değişen koşullar karşısında TMK’nun 2. maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir. Akit yapılırken öngörülemeyen değişikliklerin borcun ifasını güçleştirmesi halinde ”işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hakim ; duruma göre, alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine (onun tamamen veya kısmen) akit yapıldığı andaki dengeyi sağlayacak biçimde, edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur.
Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak (uyarlama) hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanması manasına gelebilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir isabetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır.
İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak TMK’nun 1. 2. ve 4. maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk, sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur. (TMK md 1). Bu yönteme o sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.
Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan ”irade özgürlüğü”, ”sözleşme serbestliği” ve ”sözleşmeye bağlılık” ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale (uyarlama) müessesesi, istisnai, tali(ikinci derecede) ve yardımcı niteliktedir.
6098 sayılı T.B.K ‘nun 138. maddesinde ”aşırı ifa güçlüğü” madde başlığı altında ”sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple, ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. Maddeye göre , uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Kısa süreli sözleşmelerde sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması imkanı bulunmamaktadır. ( Benzer yönde ; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi 12.06.2018 tarih 2017/1782- 2018/992 E.K )
Somut olayda taraflar arasındaki kira sözleşmesi 1 yıl süreli olmuş olup, her yıl yeni kira bedeli belirlenerek yenilendiğinden TBK ‘nun 138. maddesinin burada uygulanması mümkün olmadığı, izah edilen uyarlama şartlarının somut olayda oluşmadığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmiştir.
